Oportunidades em Terrenos Rejeitados: A maioria das incorporadoras evita terrenos com restrições impostas pelo zoneamento, tombamentos, dimensões e conformações não convencionais ou localizações que exigem projetos com soluções arquitetônicas específicas. A CUBE Inc. tentando buscar o oceano azul do mercado imobiliário com um produto de alto desejo, baixa oferta e alta demanda, identificou nesses terrenos um nicho inexplorado para o desenvolvimento de um produto diferenciado e ajustado para atender a demanda reprimida por casas de vila ou condomínios fechados, com design moderno e características exclusivas. Entre as peculiaridades dos terrenos aproveitados pela CUBE Inc. estão:
Zoneamentos restritivos (como ZER, ZPR, ZCOR) que limitam a quantidade de unidades por metro quadrado e impõem um gabarito de altura de 10m.
Zoneamentos como ZM, ZC e ZEU em localizações não óbvias, como terrenos próximos a vilas ou áreas com tombamento histórico, que muitas vezes impõem um gabarito de altura, impossibilitando a exploração de todo seu potencial construtivo.
Lotes com formatos irregulares ou muito estreitos sem a possibilidade de expansão, fazendo com que os recuos obrigatórios impossibilitem sua implantação.
O Processo de Permuta e Suas Condições: A CUBE Inc. adota um modelo de aquisição 100% em permuta, onde o terreno é adquirido em troca de unidades futuras no próprio empreendimento. Esse formato beneficia tanto os proprietários de terrenos quanto a incorporadora:
Para os proprietários: Traz liquidez e uma “troca de posição” de patrimônio, garantindo a valorização ao receber unidades prontas em um empreendimento diferenciado.
Para a CUBE Inc.: Reduz a necessidade de capital para aquisição de terrenos, permitindo direcionar mais recursos para a construção e desenvolvimento do projeto.
Impacto Financeiro e Estratégico: A utilização da permuta impacta positivamente a estrutura financeira da CUBE Inc., diminuindo a alavancagem financeira e o custo de captação de recursos. Além disso, permite à empresa explorar terrenos que seriam inviáveis financeiramente para outras incorporadoras, criando diferenciais competitivos:
Redução dos custos de aquisição e consequente aumento da margem de lucro.
Flexibilidade para adaptar o produto às características únicas de cada terreno, mantendo a essência do conceito de vilas exclusivas e modernas.
Exemplos Práticos de Sucesso: empreendimento CUBE Tutóia, com VGV de R$ 35 milhões, exemplifica essa estratégia. Com casas de R$ 3 a 4,5 milhões, ele ocupa um terreno que não era considerado atraente por outras empresas devido ao zoneamento e às limitações de construção em virtude de seu tamanho. A CUBE Inc. viu nesse projeto uma oportunidade de criar um produto de alto valor agregado, combinando design sofisticado e localização privilegiada. Outro exemplo disso é o empreendimento CUBE Itaim entregue em 2020, com VGV de R$ 21 milhões, onde em virtude de seu tamanho e dimensões, seu zoneamento e a proximidade de uma vila de casas, fazia com que o terreno apesar de ter uma excelente localização não apresentava viabilidade financeira de utilização devido seu baixo VGV e potencial construtivo.
Com um discurso agressivo na compra de terrenos em permuta, “seu terreno é um mico, mas nós gostamos de seu mico e sabemos como resolver e transformar em uma oportunidade lucrativa de negócio”, a CUBE inc possui mais de 15 projetos nesse modelo em bairros desejados na zona sul e oeste de São Paulo.