Uma das preocupações de quem faz aquisições de imóveis em leilões é a desocupação: ou seja, o processo no qual o ocupante da casa ou apartamento deixa o local para que o novo proprietário possa utilizá-lo. São comuns também as dúvidas de como isso pode ser feito, especialmente em um contexto de crescimento na quantidade de leilões no Brasil.
De acordo com o advogado Victor Oliveira, especialista em leilão de imóveis e criador da mentoria ELI, os leilões de imóveis podem ser classificados principalmente em duas categorias, o que influencia diretamente na forma como acontecerá a desocupação.
Há a categoria de leilão judicial, determinada pelo poder Judiciário e decorrente de processos de execução de dívidas; e o leilão extrajudicial, realizado, em regra, por instituições financeiras, como forma de garantir o adimplemento da dívida que o devedor fiduciante não conseguiu manter.
Tanto nos casos judiciais quanto nos extrajudiciais, o primeiro caminho a ser tentado deve sempre ser a desocupação amigável, ressalta Oliveira. “Ao contrário do que muitos acreditam, grande parte das desocupações promovidas após o arremate costuma ser resolvida por meio de acordo entre as partes. Estabelecer contato com o ocupante do imóvel de forma respeitosa e empática pode ser a chave para o sucesso na negociação”, explica.
Uma comunicação assertiva, que demonstre compreensão pela situação da outra parte, facilita o diálogo e abre portas para uma negociação bem-sucedida, mesmo em casos em que o devedor esteja tentando anular o leilão na justiça, situação na qual se presume que haverá resistência na desocupação.
“Além disso, considerar o oferecimento de auxílios ‒ como o custeio de despesas de mudança ou o pagamento do primeiro aluguel/caução em outro imóvel ‒ pode ser uma estratégia eficiente para agilizar a desocupação e, principalmente, evitar gastos maiores”, diz Oliveira.
Se um acordo for alcançado, mesmo em tratativas amigáveis, é essencial formalizar por escrito. O documento deve detalhar prazos, condições e responsabilidades, assegurando proteção jurídica para ambas as partes. Assim, evitam-se mal-entendidos e se garante prova válida caso seja necessário recorrer ao Judiciário para exigir o cumprimento do combinado, recomenda o advogado.
O que fazer quando a desocupação amigável não acontece
“Nos leilões judiciais, o arrematante poderá requerer a imissão na posse [direito de tomar posse efetiva] ao juiz da execução. Isso significa que não será necessário o ingresso de uma nova ação para desocupar o imóvel. O juiz, então, determinará a intimação do ocupante para que desocupe em um certo prazo”, detalha Oliveira.
Esse prazo pode variar, mas, segundo Oliveira, é geralmente de 60 dias. Caso a pessoa se recuse a desocupar, será determinada a desocupação forçada com auxílio de oficial de justiça e, se necessário, força policial e arrombamento.
“Do mesmo modo, nos leilões extrajudiciais, a Lei 9.514/97 prevê que ao arrematante será assegurada a imissão na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, conferindo-se prazo de 60 dias para desocupação voluntária pelo devedor/ocupante, onde, findo o prazo, se procederá à desocupação forçada, com auxílio da polícia e arrombamento, se o caso”, esclarece.
Oliveira acrescenta que “a diferença é que o adquirente do imóvel deverá ingressar com ação autônoma para esse fim, sendo imprescindível que o advogado contratado distribua a ação e demonstre os fundamentos da necessidade de concessão da imissão pelo juiz”.
A falta de entendimento entre as partes levanta ainda uma outra preocupação. Nessas situações, não é raro que os ocupantes, ao deixarem o imóvel, retirem todos os bens e instalações removíveis, inclusive embutidos e planejados, o que pode impactar negativamente o valor de revenda ou locação e gerar custos adicionais para o investidor.
Por outro lado, a desocupação por via consensual permite preservar benfeitorias e melhorias existentes no imóvel, que agregam valor e aumentam a liquidez no mercado.
“Nos leilões extrajudiciais, o ajuste entre as partes torna-se ainda mais vantajoso, já que, para conseguir a tutela jurisdicional, o arrematante precisa obrigatoriamente ingressar com uma ação de imissão na posse. Isso implica custos adicionais com honorários advocatícios, custas processuais e o tempo de espera”, reforça Oliveira.
“Em resumo, a combinação de diálogo empático, planejamento estratégico e compreensão dos procedimentos legais transforma a desocupação de imóveis arrematados em leilão de um desafio potencial em uma oportunidade de negócio. Priorizar essas práticas é essencial para maximizar retornos e minimizar riscos”, resume.
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