Interessado em uma casa, um comprador decide disputá-lo no leilão judicial. Ao ler o edital, no entanto, descobre que terá de pagar também todas as dívidas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) atreladas ao imóvel que deseja comprar.
Essa situação, até então comum, foi alvo de um julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2024. O entendimento dos magistrados foi de que os arrematantes não podem ser responsabilizados por eventuais dívidas de IPTU.
A tese fixada pelo STJ foi de que “diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional [CTN], é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”.
Victor Oliveira, advogado especialista em leilões imobiliários e fundador da Mentoria Eli, esclarece que o artigo 130 do CTN estabelece que eventuais débitos tributários associados ao imóvel serão sub-rogados no valor da arrematação.
“Ou seja, a quantia obtida no leilão será utilizada para saldar a dívida fiscal. Esse cenário de insegurança jurídica ‒ em que a lei dizia uma coisa, mas a prática adotava outra ‒ gerava receio entre investidores e dificultava a adesão aos leilões judiciais”, afirma Oliveira.
“Muitos deixavam de participar dos certames por temer custos inesperados. A decisão do STJ muda esse cenário ao afirmar que o CTN deve prevalecer, ainda que o edital disponha de forma diversa”, complementa o advogado.
Como explica Oliveira, o entendimento do relator do caso no STJ, ministro Teodoro Silva Santos, foi de que não há vínculo do arrematante (quem comprou o imóvel no leilão judicial) com o fato ocorrido antes da transmissão do bem. Por isso, ele não pode ser considerado responsável tributário.
Mas e se o valor da arrematação for insuficiente para quitar as dívidas IPTU? “A decisão é clara: ainda que o valor seja insuficiente para quitar integralmente a dívida de IPTU, o arrematante não será responsabilizado pela diferença. Ele adquire o imóvel livre de quaisquer ônus tributários”, salienta Oliveira.
Leilões extrajudiciais
O advogado explica que há divergência se a decisão do STJ é válida também para leilões extrajudiciais, como são chamados os que acontecem fora do processo judicial, sem depender de uma decisão ou autorização da Justiça.
“Em princípio, a decisão aplica-se apenas a leilões judiciais. Contudo, existe a possibilidade de o entendimento ser estendido aos primeiros leilões obrigatórios previstos na Lei nº 9.514/1997 ‒ ou seja, os leilões extrajudiciais relacionados à alienação fiduciária. Não há precedentes que afirmem isso de forma direta, mas há margem para desenvolver uma tese jurídica nesse sentido”, analisa Oliveira.
Embora o arrematante não tenha mais responsabilidade sobre débitos tributários anteriores, ele ainda poderá ser responsabilizado por dívidas de condomínio, caso o edital assim disponha.
Oliveira faz uma ressalva: há paralelos com o que foi decidido sobre o IPTU. “O artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil (CPC) prevê que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem (como o condomínio), devem ser sub-rogados [cobrados] sobre o valor da arrematação”, diz. O termo “propter rem” é originário do latim e equivale, em português, a “por causa da coisa”.
Dessa forma, o valor da arrematação deve, em tese, quitar também as dívidas de condomínio. “Embora isso ainda não tenha sido pacificado, é possível que futuramente os tribunais adotem a mesma inteligência do julgamento sobre IPTU também para Condomínio, devido às similaridades envolvidas”, conclui Oliveira.
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