A localização permanece como um dos fatores decisivos na formação do preço de um imóvel, e em São Paulo esse critério tem um endereço claro: a proximidade das estações de metrô. Mais do que conveniência no dia a dia, o acesso ao transporte de alta capacidade influencia a liquidez do bem, o tempo de deslocamento dos moradores e o potencial de valorização ao longo dos anos.
O mercado imobiliário brasileiro viveu em 2024 a maior alta de preços em mais de uma década. Segundo o Índice FipeZap, o valor médio do metro quadrado residencial no país subiu 7,73% no ano, com destaque para as unidades compactas, de um dormitório, que lideraram a valorização. O movimento tem relação direta com a procura por endereços bem conectados, onde a infraestrutura urbana já está consolidada.
No recorte da capital paulista, os imóveis situados perto de estações apresentam desempenho acima da média. Levantamento da DataZap apontou que, no entorno de estações da linha 5-Lilás, o aluguel chegou a avançar 44,8% em 12 meses, enquanto a valorização na venda alcançou 18,2% em pontos específicos, patamares superiores às médias municipais de 11,51% na locação e 6,56% na venda.
Mobilidade como ativo imobiliário
Para Diego Alegre, diretor de Novos Negócios e Incorporação da Maskan Incorporadora, a proximidade do transporte deixou de ser um detalhe do anúncio para ocupar posição central na avaliação do imóvel. "Quando o morador tem uma estação a poucos minutos de casa, ele economiza tempo todos os dias e ganha previsibilidade nos deslocamentos. Esse benefício se traduz em maior procura pelo imóvel e, consequentemente, na sustentação do valor ao longo do tempo", afirma o executivo.
A valorização observada nesses corredores dialoga com a política urbana da cidade. O Plano Diretor de São Paulo concentra o adensamento nos chamados eixos de estruturação da transformação urbana, faixas próximas a metrô, trem e corredores de ônibus, onde a legislação permite maior aproveitamento do terreno e restringe incentivos para vagas de garagem. O objetivo declarado é aproximar moradia e trabalho e diminuir a dependência do automóvel.
Localização, preço e produto
É nesse cenário que se estruturam empreendimentos do segmento econômico, vinculados ao programa Minha Casa Minha Vida. Com o propósito de entregar moradias populares em regiões estratégicas com preços acessíveis, a Maskan Incorporadora organiza seus projetos a partir de três pilares: localização, preço e produto.
No pilar da localização, o critério adotado é posicionar os empreendimentos a até 500 metros de estações de metrô e trem, distância que permite ao morador chegar ao embarque a pé, em regiões como Perdizes, Butantã, Vila Romana e Tatuapé. O preço busca manter as unidades ao alcance do público atendido pelo programa habitacional, enquanto o produto contempla plantas no formato studio e apartamentos de um, dois e três dormitórios.
O parâmetro está dentro dos limites fixados pela legislação municipal. A revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico, sancionada em julho de 2023 pela Lei nº 17.975, ampliou de 600 para 700 metros o raio dos eixos no entorno de estações de trem e metrô. Simulação do Laboratório Arq.Futuro de Cidades, do Insper, feita com raio de 800 metros, faixa que abrange a versão aprovada, indicou que 89% das novas quadras ficariam a até 15 minutos de caminhada da estação.
Segundo Diego Alegre, a oferta de plantas sem vaga de garagem em parte desses projetos acompanha o perfil de quem elege o transporte público como principal meio de locomoção.
"A escolha do terreno vem antes de qualquer outra decisão do projeto. Se o endereço oferece acesso rápido ao metrô e às principais vias, o empreendimento nasce com um diferencial que o comprador percebe e o investidor identifica", pontua o diretor.
A leitura, sustentada tanto pelos índices nacionais quanto pelos dados da capital, aponta que a mobilidade seguirá entre os principais critérios de quem compra, aluga ou investe em imóveis na capital paulista nos próximos anos.
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